As 4 Modalidades de Alojamento Local
Os estabelecimentos de alojamento local em Portugal devem integrar-se numa das quatro modalidades previstas no regime jurídico do AL (DL 128/2014, com as alterações do DL 76/2024). Cada modalidade tem características, requisitos e regras específicas.
1. Moradia
O estabelecimento de AL cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de carácter unifamiliar.
Características:
- Edifício independente (casa individual, villa, etc.)
- Capacidade máxima: 9 quartos e 27 utentes
- Podem ser instaladas camas suplementares até 50% das camas fixas
- Não é obrigatória a afixação de placa identificativa de AL
- Não necessita de aprovação do condomínio (por não estar em propriedade horizontal)
Requisitos específicos:
- Condições de conservação e funcionamento adequadas
- Instalações sanitárias: mínimo de 1 por cada 4 quartos (máx. 10 utentes)
- Mobiliário, equipamento e utensílios adequados em cada quarto
- Sistema de vedação de luz exterior e ventilação directa
2. Apartamento
O estabelecimento de AL cuja unidade de alojamento é uma fracção autónoma de edifício ou parte de prédio urbano susceptível de utilização independente.
Características:
- Fracção autónoma em edifício de propriedade horizontal
- Capacidade máxima: 9 quartos e 27 utentes
- Obrigatória a afixação de placa identificativa de AL junto à entrada
- Sujeito a regras de condomínio (ver abaixo)
- Limite: máximo de 9 AL por proprietário por edifício, se superior a 75% das fracções
Regras de Condomínio (DL 76/2024):
- Não é necessária aprovação prévia do condomínio
- O condomínio pode proibir o AL no título constitutivo ou por deliberação de 2/3 da permilagem (para registos futuros)
- Obrigatório fornecer contacto telefónico e e-mail à administração do condomínio
- Informação sobre horário de silêncio visível aos hóspedes
Consulte a página dedicada ao tema: Alojamento Local e Condomínios
3. Estabelecimento de Hospedagem
Inclui os anteriormente designados hostels, guest houses e bed & breakfasts. São estabelecimentos cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, podendo incluir dormítorios.
Características:
- Quando o número de utentes em dormítorios é igual ou superior ao de quartos, o estabelecimento é classificado como hostel
- Capacidade máxima: 9 quartos e 27 utentes (excepto hostels, que podem ter regras próprias)
- Obrigatória a afixação de placa identificativa
Requisitos específicos dos hostels:
- Aprovação do condomínio obrigatória (a única modalidade que mantém esta exigência após o DL 76/2024)
- Dormítorios com ventilação e iluminação directa do exterior
- Espaços comuns de convívio e cozinha
- Cacifos individuais com sistema de fecho
- Instalações sanitárias separadas por género (a partir de determinada capacidade)
4. Quartos
A exploração de alojamento local em quartos na residência principal do titular (onde tem o seu domicílio fiscal).
Características:
- Máximo de 3 quartos para alojamento local
- O titular deve residir no imóvel durante o período de exploração
- Permitida apenas em imóveis de uso habitacional
- Não é obrigatória a afixação de placa identificativa
Requisitos específicos:
- Instalações sanitárias: pelo menos 1 por cada 2 quartos
- Limpeza do quarto regularmente
- Pequeno-almoço opcional (mas deve ser indicado se incluído)
Quadro Comparativo das Modalidades
| Característica | Moradia | Apartamento | Hospedagem | Quartos |
|---|---|---|---|---|
| Capacidade máx. | 9 quartos / 27 utentes | 9 quartos / 27 utentes | 9 quartos / 27 utentes | 3 quartos |
| Placa AL | Não obrigatória | Obrigatória | Obrigatória | Não obrigatória |
| Aprovação condomínio | N/A | Não obrigatória | Obrigatória (hostels) | Não obrigatória |
| Residência do titular | Não exigida | Não exigida | Não exigida | Obrigatória |
| WC mínimas | 1 por 4 quartos | 1 por 4 quartos | 1 por 4 quartos | 1 por 2 quartos |
| Camas suplementares | Até 50% das fixas | Até 50% das fixas | Até 50% das fixas | Até 50% das fixas |
Como Escolher a Modalidade Certa?
A escolha da modalidade depende de vários factores:
- Tipo de imóvel: Casa independente → Moradia; Fracção autónoma → Apartamento; Quarto na sua casa → Quartos
- Modelo de negócio: Se pretende oferecer dormítorios partilhados → Hospedagem/Hostel
- Localização: Em condomínios, considere as regras específicas para apartamentos e hostels
- Dimensão do projecto: Até 3 quartos na residência → modalidade Quartos (mais simples)
Nota: A modalidade escolhida deve ser indicada na Comunicação Prévia com Prazo e ficará registada no RNAL.
Legislação Aplicável
- Versão Consolidada do DL 128/2014 — Artigo 3.º (Modalidades)
- DL 76/2024 — Nova Legislação do AL