AL – Esclarecimentos: Tudo o que precisa para gerir o seu AL

1. IRS – Imposto sobre o Rendimento

Os rendimentos obtidos com o AL são tributados em sede de IRS. O titular pode optar por uma de três vias de tributação:

Categoria B – Regime Simplificado

Este é o regime mais comum entre os titulares de AL. O rendimento tributável é calculado pela aplicação de um coeficiente sobre o rendimento bruto, sendo o restante considerado como despesa presumida da actividade.

Requisitos: Rendimento anual bruto inferior a 200.000€. Não é obrigatório ter contabilista certificado.

Nota: Se o rendimento anual ultrapassar 27.360€ (no caso do coeficiente de 0,35), pode haver um acréscimo de 15% sobre o excedente, salvo se o titular comprovar despesas e encargos efectivos.

Categoria B – Contabilidade Organizada

Neste regime, o rendimento tributável é apurado pela diferença entre as receitas e as despesas fiscalmente aceites. Permite deduzir todas as despesas reais com a actividade (manutenção, limpezas, comissões de plataformas, seguros, amortizações, etc.).

• Obrigatório quando o rendimento anual bruto ultrapassa 200.000€
• Opcional abaixo desse limite
• Exige contabilista certificado

Categoria F – Rendimentos Prediais

Uma alternativa ao enquadramento na Categoria B. Neste caso, os rendimentos do AL são tributados como rendimentos prediais:

• Taxa autónoma de 28% sobre o rendimento líquido
• Ou englobamento com os restantes rendimentos do agregado familiar
• Permite deduzir despesas de manutenção e conservação, IMI, seguro obrigatório e condomínio

Não Residentes

Os titulares de AL com residência fiscal fora de Portugal estão sujeitos a uma taxa fixa de 25% sobre o rendimento tributável, aplicada a título definitivo (retenção na fonte libertária).

2. IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado

A prestação de serviços de alojamento está sujeita a IVA. No entanto, existem regimes de isenção:

Isenção ao abrigo do Art.º 53.º do CIVA

• Aplica-se a titulares residentes em Portugal com volume de negócios anual até 15.000€
• Desde 1 de julho de 2025, os não residentes deixaram de poder beneficiar desta isenção, independentemente do volume de negócios (DL 35/2025)
• Se no primeiro semestre de 2025 ultrapassar 18.750€, o enquadramento no regime normal é automático a partir de 1 de julho
• Se ultrapassar os 15.000€ apenas no final do ano, deve notificar a Autoridade Tributária até 15 dias úteis após 31 de dezembro

Regime Normal de IVA

• Taxa de 6% para serviços de alojamento (taxa reduzida – Continental)
• Obrigação de entregar a declaração periódica de IVA (trimestral ou mensal)
• Direito a deduzir o IVA das despesas relacionadas com a actividade

3. Faturação

É obrigatório emitir documento fiscal por cada estadia:

• Factura-recibo (recibo verde electrónico) – emitida no Portal das Finanças, adequada para quem está em nome individual no regime simplificado
• Factura – emitida através de software de facturação certificado pela AT, obrigatória para quem está em contabilidade organizada ou tem volume de facturação significativo

A factura deve incluir o número de registo do AL (RNAL) e ser emitida até à data de pagamento ou até ao 5.º dia útil seguinte.

4. Modelo 30 e RFI-21

Se o AL está anunciado em plataformas internacionais (Airbnb, Booking, etc.), surgem obrigações adicionais:

Modelo 30

• Declaração de rendimentos pagos a entidades não residentes (as comissões cobradas pelas plataformas)
• Deve ser submetida mensalmente no Portal das Finanças

Modelo 21-RFI

• Formulário que as plataformas devem preencher para beneficiar de dispensa ou redução da retenção na fonte
• Sem este documento, o titular terá de reter 25% sobre o valor das comissões pagas
• Deve solicitar este formulário directamente à plataforma (Airbnb, Booking, etc.)

5. Mais-Valias

• A mais-valia é calculada pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição (corrigido pela desvalorização monetária e despesas comprovadas)
• 50% da mais-valia é englobada nos rendimentos do ano da venda
• Se o imóvel for desafectado do AL e utilizado como habitação própria e permanente durante 5 anos, pode haver isenção de tributação sobre a mais-valia

6. Segurança Social

• Taxa contributiva de 21,4% sobre o rendimento relevante
• O rendimento relevante é calculado com base em 70% do rendimento bruto apurado no regime simplificado
• Existe isenção no primeiro ano de actividade e possibilidade de redução nos anos seguintes
• Trabalhadores por conta de outrem que acumulem AL como actividade secundária podem estar isentos se o rendimento anual do AL for inferior a 4 vezes o valor do IAS (cerca de 2.084€ em 2025)

7. CEAL – Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local

A CEAL foi prevista no programa Mais Habitação (Lei 56/2023) mas a sua regulamentação e aplicação efectiva têm sido adiadas. Consulte a página dedicada à CEAL para acompanhar o estado actual desta contribuição.

8. Taxa Municipal Turística

Vários municípios em Portugal cobram uma taxa turística por dormida, que o titular do AL é responsável por cobrar ao hóspede e entregar à autarquia. Os valores e regras variam consoante o município. Em Lisboa, por exemplo, a taxa é de 2€ por hóspede/noite (máximo de 7 noites consecutivas).

Resumo das Obrigações Fiscais

Legislação de Referência

• Código do IRS (CIRS) – Art.º 28.º, 31.º e 71.º
• Código do IVA (CIVA) – Art.º 53.º (isenção)
• DL 35/2025 – Alterações ao regime de isenção de IVA
• DL 76/2024 – Alterações ao regime do AL

Última actualização: Março 2026