IRS e Alojamento Local – Guia Completo
Os rendimentos obtidos com Alojamento Local são considerados rendimentos empresariais e profissionais (Categoria B do IRS). Saiba como se registar, qual o regime fiscal aplicável, e como entregar a sua declaração correctamente.
Enquadramento Fiscal do AL no IRS
Os rendimentos obtidos com Alojamento Local são considerados rendimentos empresariais e profissionais (Categoria B do IRS), uma vez que resultam de uma actividade de prestação de serviços turísticos. Para iniciar a actividade, deve registar-se como trabalhador independente na Autoridade Tributária, com o código de actividade económica (CAE) adequado:
- CAE 55201 – Alojamento mobilado para turistas
- CAE 55204 – Outros locais de alojamento de curta duração
Regime Simplificado vs. Contabilidade Organizada
A maioria dos titulares de AL enquadra-se no regime simplificado, disponível para quem tenha rendimentos brutos anuais inferiores a €200.000. Neste regime, o rendimento tributável é determinado pela aplicação de um coeficiente ao rendimento bruto:
| Modalidade | Coeficiente | Rendimento Tributável |
|---|---|---|
| Apartamento ou Moradia (regra geral) | 0,35 | 35% dos rendimentos |
| Apartamento ou Moradia (zona de contenção) | 0,50 | 50% dos rendimentos |
| Estabelecimento de Hospedagem / Hostel | 0,15 | 15% dos rendimentos |
Zona de Contenção
Se o seu AL está localizado numa área de contenção definida pelo município, o coeficiente sobe para 0,50. Confirme junto da sua câmara municipal se a sua zona é considerada de contenção.
Justificação de Despesas
No regime simplificado, para beneficiar integralmente do coeficiente, deve justificar 15% do rendimento bruto em despesas (deduzida a dedução específica de €4.462,15). Estas despesas incluem contribuições para a Segurança Social, despesas com imóvel, seguros, comunicações e deslocações.
Como Entregar o IRS (Anexo B)
A declaração de IRS é entregue exclusivamente online, através do Portal das Finanças.
Prazo de Entrega
A declaração de IRS relativa aos rendimentos de 2025 deve ser entregue entre 1 de Abril e 30 de Junho de 2026.
Passos para Preenchimento
- Aceda ao Portal das Finanças e faça login com NIF e senha ou Chave Móvel Digital;
- Vá a IRS > Entregar Declaração;
- Preencha o Anexo B (rendimentos empresariais e profissionais);
- Indique o total facturado no campo correspondente à prestação de serviços de AL;
- Se houver reservas canceladas com valores não devolvidos, declare-os no campo 414 do quadro 4 do Anexo B (tributação a 10%);
- Valide, simule o imposto a pagar/receber, e submeta.
Nota: Após entregar, tem 30 dias para corrigir a declaração.
Taxas de IRS e Opções Fiscais
O rendimento tributável do AL é somado aos restantes rendimentos e sujeito às taxas progressivas de IRS, que podem ir até 48%, acrescidas da sobretaxa de solidariedade quando aplicável.
Alternativa: Tributação na Categoria F
Existe a possibilidade legal de optar pela tributação como rendimentos prediais (Categoria F), com taxa autónoma de 28%. Consulte o seu contabilista para análise personalizada.
Pagamento do Imposto
Se a declaração resultar em imposto a pagar, o pagamento deve ser feito até 31 de Agosto. A falta de entrega no prazo pode resultar em coimas entre €150 e €3.750.
Dicas Importantes
- Mantenha todas as facturas e recibos organizados ao longo do ano
- Valide as despesas no e-Fatura regularmente
- Se tem conta bancária no estrangeiro (ex: Revolut), deve declará-la no Anexo J
- O IRS automático não se aplica a quem tenha rendimentos da Categoria B
- Consulte sempre um contabilista para situações específicas