Mais-Valias na Afectação ao AL
Uma das questões fiscais mais desconhecidas pelos titulares de AL diz respeito à afectação dos imóveis da esfera pessoal para a actividade empresarial. Antes de iniciar actividade, é essencial compreender todas as implicações fiscais presentes e futuras.
O Problema da Afectação ao AL
Nos últimos anos, tem havido um crescimento acentuado dos registos de Alojamento Local — basta consultar o RNAL para ver a evolução desde 2014.
Maioritariamente, são pequenos empreendedores que tinham uma segunda casa e optaram pelo alojamento local como forma de rentabilizar património que não estava a ser utilizado. Estes novos empresários, na sua grande maioria, não têm conhecimentos fiscais suficientes, nem tão pouco a consciência de todas as implicações fiscais que este negócio poderá gerar nos seus rendimentos tributáveis.
Antes do empresário efectuar o início de actividade do alojamento local num imóvel do qual seja proprietário, torna-se muito importante saber qual o valor de mercado do imóvel nessa data, visto que a partir daí fica sujeito a tributação em duas categorias de rendimento.
Exemplo Prático de Tributação
Vejamos o que esta situação implica através de um exemplo:
Um imóvel adquirido em 2013, foi afecto à actividade empresarial em 2015 e desafectado/alienado em 2017.
Em 2015 (ano da afectação ao AL): o empresário fica sujeito a tributação na Categoria G – Incrementos Patrimoniais, nomeadamente ao cálculo de uma mais/menos valia sobre o valor que o imóvel valorizou entre 2013 e 2015. Esta mais-valia, tributada em 50%, fica suspensa, sendo apenas declarada no ano em que o imóvel é desafectado/alienado.
Em 2017 (ano da desafectação/alienação): o empresário fica sujeito a uma mais-valia na Categoria B – Rendimentos empresariais e profissionais, no montante de 95% sobre o valor que o imóvel valorizou entre 2015 e 2017.
Imóveis Adquiridos Antes de 1989 – Cuidado!
Sabendo que os imóveis adquiridos antes de 1989 ficam isentos de tributação da Categoria G (mais-valias), poderá ser um grande erro afectar esse imóvel ao alojamento local.
Apesar de o imóvel continuar isento de mais-valia da Categoria G (valorização entre o ano de aquisição e o ano de afectação do imóvel), este ficará sujeito à mais-valia da Categoria B (valorização entre o ano de afectação do imóvel e o ano de desafectação/alienação).
Recomendações Antes de Afectar o Imóvel
Verifica-se que é cada vez mais importante que, antes de iniciar actividade neste sector, os titulares de AL que sejam também proprietários tenham conhecimentos de toda a tributação fiscal presente e futura inerente a este negócio.
Existem algumas opções que poderão minimizar o efeito fiscal da valorização do imóvel afecto ao alojamento local. Aconselhamos que, antes de afectar o seu património pessoal à sua esfera empresarial, consulte um contabilista para que analise e lhe aconselhe o melhor enquadramento fiscal.
Fontes: Previsão e Paulo Silva